土地的共同持分：公同共有 VS. 分別共有

難免會遇到有些土地歷經數代，整個家族後輩因共同持分的人太多，以致土地難以利用或處分。
法律上對於不動產的共同持分，分為「分別共有」和「公同共有」。「公同共有」的形成絕大多數原因是繼承不動產，若其中有人對處分方式有不同意見就會導致不動產難以利用或處分，倘再延續下一代，產權將更加複雜，變成無解。
「公同共有」會使不動產產權較不明確，大多時候因意見分歧而難以有效運用，最後變成閒置的不動產，若日後繼承人的數量變多，產權使用更加複雜，因此走上法院的案例更是比比皆是。
但是若以「分別共有」的方式繼承不動產，則產權權屬分明，且更有效率的使用與收益，更降低不動產糾紛，達到土地最佳配置效果。

◐ 分別共有：意旨共有人「分別持分」共有財產的特定比例。

√ 民法第817條：數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。
√ 民法第818條：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
√ 民法第819條：各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

例：甲乙丙三人分別共有同一筆土地，若甲想要變賣自己的持份，只要訴請法院分割共有物，就可自由進行處分而無需其他共有人的同意。

◐ 公同共有：意旨共有人「共同」擁有全部的財產。

√ 民法第827條：依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
√ 民法第828條：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826-1條規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
例：甲乙丙三人公同共有同一筆土地，若甲欲變賣土地就必須取得乙、丙之同意，才可以處分。
 

土地持分買賣，賣方須注意

先釐清持分性質是公同共有，還是分別共有，並遵守土地法的優先購買權規定。如果有其中一位持分人不同意賣，依照《土地法》第34條之1規定，只要是想賣出土地的共有人數量、持分的權利皆超過二分之一以上，仍然可以進行持分農地買賣。若只想賣掉個人持分的部分，其他持分人則有優先購買權。
 

土地農地買賣，買方須注意

年滿20歲的國民就可買賣土地。先確定該筆土地是否有辦過土地貸款等，並確認持分土地買賣的金額是否正確，及其他費用如稅金、雜支等由誰支付。

持分農地買賣流程如下說明：

1. 向台北阿土伯道路用地收購聯絡諮詢：全台各地都可提供服務，來電：0963-032816，或LINE洽詢。
2. 估價與規劃：依照客戶提供的同地條件，評估農地土地價值，設計專業度高、且會依照對客戶有利的方向規劃。
3. 審核與簽約：審核客戶提供的資料是否完整，有無需要補件。協助客戶了解法規、價金、及評估後的持分農地價值。若沒問題，客戶需提供身分證影本、權狀、印鑑證明、印章等進行簽約。
4. 過戶與撥款：找到適合的買家，持分農地買賣完成，進行撥款。
 

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